來源：中國企業(yè)報-經(jīng)鑒新聞

　　據(jù)日前媒體報道，歷時三年之久，遼寧省葫蘆島市興城市的一起土地轉讓糾紛官司仍在“打轉”。

　　原告方稱遭拖欠上億元，被告方提起反訴索賠。而一份真實性存疑的關鍵證據(jù)、涉嫌私刻公章的行為，使此案久久難以落幕。

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　　案件發(fā)回重審

　　據(jù)華夏時報報道，2020年4月，興城鉑翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司文新分公司（下稱“文新公司”）將名下5萬余平方米的土地使用權，轉讓給當?shù)亻_發(fā)商興城市恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“興城恒大公司”）。

　　雙方簽訂的土地使用權轉讓合同顯示，該土地使用權面積51522.5平方米，性質為商住用地，價格150萬元/畝，總測定面積為77.283畝，合計價格1.16億元，土地轉讓款及各項費用總計約1.3億元。

　　合同約定，標的物轉讓登記過程中，涉及的各種交易稅費、滯納金、罰金等及其他交易費用，均由買方興城恒大公司承擔。

　　按約定，興城恒大公司應于2020年12月30日前分期支付共計1.2億元。興城恒大公司實控人李某武等人為此擔保，并以興城恒大公司100%股權、交易地塊抵押。此外，雙方還約定了印章共管、開發(fā)銷售款的70%優(yōu)先用于清償土地轉讓款等。

　　然而如今，興城恒大公司在該地塊上建設的興城大院地產(chǎn)項目已有不少業(yè)主入住，但上述協(xié)議約定的土地出讓款大部分并未支付。據(jù)悉，興城恒大公司僅陸續(xù)支付了1400余萬元，其中包括協(xié)議簽訂前支付的定金500萬元。

　　為此，文新公司提起訴訟，追償土地轉讓款、稅費、違約金等。而興城恒大公司則提起反訴，索賠7000余萬元。

　　興城恒大公司稱，其中一塊土地（0007974號土地）存在瑕疵，致使該地塊延遲開發(fā)，公司增加了建設成本、錯過了最佳銷售時機。但文新公司并不認可該說法。

　　2022年9月，葫蘆島中院作出一審判決，興城恒大公司支付文新公司土地轉讓款約1.16億元，支付轉讓稅費3000余萬元及逾期繳納滯納金，以及支付財產(chǎn)保全費用等。雙方均提起上訴。

　　2023年12月，遼寧省高級人民法院二審后認為，一審判決認定事實不清，審判程序失當，裁定發(fā)回葫蘆島中院重審。

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　　關鍵證據(jù)真假存疑

　　據(jù)報道，訴訟過程中，興城恒大公司提交了一份由興城市不動產(chǎn)登記中心于2022年1月出具的證明文件。

　　這份證明稱：興城大院項目三塊土地中的0007974號地塊，存在著物管用房，至今此地塊上的物管用房信息沒有滅失，興城大院項目該地塊樓盤信息在不動產(chǎn)登記中心無法落盤。

　　興城當?shù)匾幻煜ぢ浔P程序的政府人士表示，落盤是地產(chǎn)開發(fā)中的一道程序，需要在蓋好樓并拿到預售許可證后辦理，如同給房子辦理戶口一樣。落盤并不影響蓋樓，但可能會影響到銷售。

　　不過，上述關鍵證據(jù)真實性存疑。

　　2024年9月23日，興城市不動產(chǎn)登記中心一名主要負責人向華夏時報表示，這份證明文件表述0007974號整個地塊樓盤信息無法落盤，但事實上興城恒大公司在該地塊上蓋了6棟樓，其中僅有2棟受到之前物管用房存有落盤信息的影響。在這份證明文件出具前，2021年該地塊已有2棟樓落盤，2023年6月又落盤了剩下4棟。

　　該負責人還介紹，按照正常的登記程序，在一個地塊上可以有建筑物，但是不能有重復的建筑物存在。需要先把原有的建筑物拆除，消除原建筑物信息，然后再落新的建筑物信息。要完成這個程序，正常而言并不是很麻煩的問題。對登記部門來說，最主要的問題是要有權利人來申請做這個事情。

　　前檢察官、北京市中盾律師事務所魏景峰律師表示，一份證據(jù)能否作為法律意義上的證據(jù)，需要分析這份證據(jù)材料的真實性、合法性和關聯(lián)性。上述證明表述如果存在不明確的情況，也即意味著這份文件的真實性可能存疑，有異議的當事人可向相關行政部門申請公開相關資料。

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　　再爆私刻公章

　　除上述問題外，文新公司負責人李某霞提到，興城恒大公司沒有按合同約定如期支付土地轉讓款，但該地塊項目的建設一直在進行，并且還完成了銷售，而銷售款項全部歸屬了興城恒大公司。

　　另據(jù)報道顯示，根據(jù)雙方此前的約定，從合約簽訂當日至國有土地使用權轉讓款全部付清前，興城恒大公司的公章、合同章、財務章、法人章及各項證照、對公賬戶均由雙方共同監(jiān)管……興城恒大開發(fā)建設該土地的收益全部匯至共管賬戶。否則，文新公司有權要求興城恒大公司立即付清全部土地轉讓款，并按照約定承擔違約責任。

　　報道引述李某霞向葫蘆島市公安機關和人民法院的刑事案件舉報信中稱，興城恒大公司一邊編造資金未到位不能支付的說辭，一邊私刻了興城恒大公司的公章、法人章，重新辦理了該公司的營業(yè)執(zhí)照。同時將證照與未經(jīng)審批備案的公章提交相關行政主管部門，騙取涉案土地的《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《商品房銷售（預售）許可證》等文件。

　　此后，興城恒大公司利用私刻公章與購房人簽訂商品買賣合同，同時繞開雙方共同監(jiān)管的銀行賬戶，使用其他銀行賬戶收取開發(fā)建設土地收益。

　　據(jù)了解，興城恒大公司辦理是以原公章和證照損毀、遺失為由，辦理新的公章證照，隨后拿到相關手續(xù)。通過這種方式，讓文新公司共管的公章、證照等失去監(jiān)管作用，并將開發(fā)的房屋銷售款項全部打入其私自開立的其他銀行賬戶中。

　　李某霞表示，按照合同第六條第4款的約定，興城恒大公司付清全部土地轉讓款前，因目標土地所取得的全部收益包括但不限于商品房及車庫銷售款項的70%應作為土地轉讓款先行支付給文新公司。如商品房及車庫銷售款項的70%的支付進度早于協(xié)議第三條約定的付款進度，則以銷售款70%先行支付?！暗d城恒大公司私刻公章后未按該約定對銷售款項向文新公司進行任何分配?！?/p>

　　魏景峰律師分析認為，興城恒大公司未按合同約定如期支付土地轉讓款，違反了《土地使用權轉讓合同書》的付款條款，構成合同違約。

　　“按照合同約定，開發(fā)建設土地的收益應全部匯至共管賬戶，但興城恒大公司繞開共管賬戶，使用其他賬戶收取款項，同樣屬于違反合同約定的行為?！蔽壕胺迓蓭熣f，興城恒大公司未將商品房及車庫銷售款項的70%按約定支付給文新公司，也構成對合同約定分配條款的違反。

　　魏景峰律師還提到，興城恒大公司私刻公章、法人章的行為可能涉嫌偽造公司印章罪。這種行為不僅破壞了雙方對公章、證照等的共管約定，還用于騙取行政許可文件，屬于違法犯罪行為?！靶枰獜娬{(diào)指出的是，即使私刻的是真章，但未經(jīng)合法授權，擅自以相關單位名義制作印章，用于欺騙他人、謀取不正當利益等，同樣會對社會公共秩序以及單位的正常活動和聲譽造成損害，因此符合偽造公司印章罪的構成要件?！?/p>

　　魏景峰律師還表示，利用私刻的公章騙取《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《商品房銷售（預售）許可證》等行政許可文件，違反了行政許可相關的法律法規(guī)。興城恒大公司騙取行為導致這些許可證件的取得是基于非法手段，相關許可可能會被依法撤銷。

　　北京金訴律師事務所主任王玉臣律師分析稱，私刻公章或多枚公章的情況此前在房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程領域等類似案件中已有出現(xiàn)，無論是共管模式，還是其它合作框架，真假公章問題引發(fā)的糾紛、訴訟值得關注。在合作過程中，如果流程控制不到位，一枚看似小小的公章可能會掀起很大的風浪，可能會給企業(yè)造成巨大的損失。

　　王玉臣律師說，對于很多開發(fā)商而言，逃避資金監(jiān)管、轉移預售資金早已十分嫻熟?！叭绻烷_發(fā)商合作，千萬不要誤以為有監(jiān)管賬戶就一定會起到理想中的效果。有不少開發(fā)商收款是不用監(jiān)管賬戶的，比如銷售現(xiàn)場的pose機可能關聯(lián)的不是監(jiān)管賬戶，又比如銷售人員提供的賬戶不是監(jiān)管賬戶。所以如果和開發(fā)商合作，或者一起做合作開發(fā)，一定要注意對銷售現(xiàn)場進行監(jiān)管。”

　　王玉臣律師認為，無論是土地使用權轉讓領域，還是土地相關的其它領域、房地產(chǎn)領域等，職能部門的有效監(jiān)管和嚴格執(zhí)法至關重要。“縱觀整個樓市，房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管和正向引導其實亟需加強，既需要相關職能部門在履行法定職責的時候依法行政、嚴格執(zhí)法，同時又需要加強監(jiān)管水平和能力?！?/p>

　　對于雙方的糾紛，興城恒大公司實控人李某武曾在接受媒體采訪時表示，公司并非拖欠土地出讓款，這其中有很多環(huán)節(jié)，文新公司交付的土地有瑕疵問題。未就其他有關問題作出回復。

　　而文新公司有關負責人則表示，公司向興城恒大公司交付了土地，對方蓋了樓、賣了房，依約支付土地轉讓款是很簡單的商業(yè)邏輯。起訴追償至今已有三年，公司遲遲拿不回應得的款項，已經(jīng)對公司經(jīng)營造成沉重的拖累，期待法院能盡早作出公正的判決，為當?shù)貭I造公開透明的法治化營商環(huán)境。