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評論丨住房價格止跌回穩現關鍵信號

  李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

  國家統計局最新數據顯示,2024年12月份,70個大中城市新房價格指數環比下跌0.1%,跌幅連續三個月收窄,相比本輪市場企穩前9月份-0.7%的跌幅大幅收窄,同比降幅由-6.1%收窄至-5.7%。其中,一線城市環比變化由11月的0.0%升至12月的0.2%,自2023年6月份以來首次正增長;二線城市環比變化為0.0%,自2023年7月份以來連續17個月下跌后首次止跌;三線城市環比下跌0.2%,自2024年8月份以來已連續4個月跌幅收窄。

  再看二手住房。2024年12月份,70個大中城市二手住房價格環比下跌0.3%,跌幅持平于11月,相比本輪企穩前9月份-0.9%的跌幅也大幅收窄,同比跌幅也由8.5%收窄至8.1%,跌幅連續三個月收窄。其中,一線城市環比漲幅由上月的0.4%收窄至0.3%,二線城市跌幅由0.2%擴大至0.3%,三線城市跌幅由0.5%降至0.4%。但同比方面,一二三線城市跌幅均明顯收窄。

  新房價格止跌態勢明顯,得益于2024年12月份新房交易量明顯反彈,帶動市場情緒回升,價格穩定也得到了支撐。國家統計局最新數據顯示,2024年12月份新房住宅成交達到9226萬平方米,創下7月份以來的新高,同環比分別增長4.5%和34.6%。2024年四季度,全國新房住宅銷售同環比分別增長21.1%和2.7%。而且,近期各地積極調整住宅開發建筑設計標準,鼓勵降低公攤,鼓勵開發設計園林景觀好、物業管理好、智能化的“好房子”等,對新房價格提供了支撐。

  同時,2024年12月份熱點城市土地市場開始升溫,一二線城市宅地成交翻倍、翻兩倍增長,深圳、廣州、杭州、合肥、成都等地成交了多宗高溢價地塊,對新房購置的信心和價格的穩定也得到了保障。另外,克而瑞監測顯示,2024年全國30個城市二手住房成交2.3億平方米,創下歷史新高,二手住房的市場份額增長到59%。二手住房交易活躍帶動“賣舊買新”的需求,加上很多城市積極推進以舊換新,提振新房交易的活躍度。

  不過,12月份二手住房價格指數企穩回升的勢頭有所下降。主要原因在于,前期二手住房交易活躍,主要為剛需驅動。這些需求在2024年釋放充分,消化了部分掛牌待售的二手住房,剩下的待售二手住房,要么為難以去化的老舊住房,這部分占比在50%以上,要么是掛牌業主不再愿意明顯降價出售的“次新房”或學位房。再考慮到,此前二手住房市場呈現“以價換量”的銷售格局,從2021年9月份開始70城二手住房價格指數連續下跌。當下二手住房交易的撮合難度在加大,表現在“次新房”或學位房不再愿意降價出售,而大量的、難以去化的存量老舊住房繼續降價銷售。于是,就出現了一線城市二手住房價格指數漲幅收窄、二線城市價格指數下跌的態勢。同時,二手住房交易周期長,臨近年底、春季在即,帶看量也開始下降,也壓制價格指數。

  本質上來講,這是住房供求不匹配、二手住房供應效率較低導致的結果。2022年~2024年,二手住房交易量連續三年強勁反彈,需求端消化了大部分居住適宜性比較強,具有學位、通勤優勢(比如靠近地鐵)、戶型相對較好、性價比相對高的房源。在住房回歸居住屬性的當下,剩下的二手掛牌待售房源,接近或超過一半為不符合新市民、年輕人住房需求的低效房源。這部分房源不得不降價成交,這是12月份二手住房價格指數繼續下跌的根源,再加上市場對房地產的預期開始扭轉,二手住房掛牌量開始增加,供應依然飽和。經過這三年的消化,截至目前,二手住房掛牌量開始高位企穩或回落。比如,上海、廣州、北京等地二手住房掛牌量開始減少。同時,近期國家也在積極部署城市更新。1月3日,2025年首次國務院常務會議,將城市更新列為重點議題,提出加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造。

  剛剛結束的全國建設工作會議也強調,2025年我國將謀劃實施一批城市更新改造項目,全面完成2000年年底前建成的城鎮老舊小區改造任務,基本完成已排查出老化燃氣管道的更新改造任務,并基本消除縣級城市建成區黑臭水體。同時,持續實施老舊街區更新改造等一系列民生工程和發展工程。這意味著,存量二手住房的可居住性、宜居性將明顯提升,不僅推動存量房屋循環,也將有助于住房價格止跌回穩。

  2025年是商品房市場止跌回穩的關鍵之年。一季度,樓市會迎來季節性的反彈,即由返鄉置業、年后返城、春節前后婚房購置等帶來的需求反彈,這對于商品房銷售穩定形成支撐。下一步,商品房市場的穩定期待增量政策能盡快落地,比如推動存量土地收儲和存量房屋盤活做保障性住房,積極改善供求關系,城中村改造及房票安置能給需求端帶來源頭活水。

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